淘宝、拼多多与中国的房地产
发布时间: 2019-05-22 13:28   已有 人次浏览   
过去十多年消费零售行业的发展,可以这样描述:城镇化和居民收入的增长,创造出了新的零售和消费需求;上一波零售和消费行业的玩家,没有做好准备来承接这种需求,于是创造出了需求和供给之间的缺口;这道缺口,可以由新的玩家借助新的渠道、新的流量、新的商业模式来满足;同时,中国制造业本身发展出的供应链能力,可以在制造端,去配合新的玩家满足这种需求缺口。
 
简单而言,经济增长和城镇化创造出需求,已有的消费零售行业满足不了这种需求,这时候,就是创新模式出现的机会。同时,中国本土因为对外贸易,发展出了强大的制造能力和供应链。这种制造能力和供应链,在合适的情况下,可以支持创新模式更快发展。
 
李丰提供了一个有意思的视角,来观察供给和需求之间的差是怎么出现的。那就是,去看地产在不同线别城市里的推进。
 
一个有意思的顺序是:随着城镇化的进行,住宅地产先开始下沉,然后是商业地产。住宅地产的发展,意味着这一线级的城市,收入和消费水平发展到了一定程度,买得起好的房子。然后,商业地产的发展,意味着这一线城市的居民,在住房之后,开始追求好的生活消费,比如零售、娱乐、服务、教育等。
 
商业的每一步下沉,都是房地产和商业地产先行,从一线城市到二线城市,到三四线,再到县城。万达开发万达广场就是这样。从北京万达开始不断下沉,到三四线城市去开发万达广场。2014 年时,万达就已经把到三四线城市乃至县城开万达广场,作为目标。当时王健林说:「万达的商业模式,小城镇照样可以做,我们现在已经在一些县城做。万达广场分成 A、B、C、D 四个级别,最终万达广场会走入很多县城。」
 
房价的上涨也是同样。从北上广深的房价涨,再到二线涨,再到三四线涨。每一次这个现象发生,就意味着那个地方的老百姓的生活水平已经到了,有新的消费需求开始出现。
 
房地产和商业地产在一个城市的繁荣是一个信号,标志着这个城市的居民收入水平,以及为美好生活买单的消费意愿,都已经准备好了。需求侧已经到位。
 
接下来就是供给侧的问题。如果商业地产公司足够强大,当然可以通过招商,把一部分好的供给和品牌带到低线城市中。但问题是,很多情况下,这些品牌往往并没有做好准备,下沉到这些城市中。
 
地产能下去,零售下不去。地产能下去意味着需求存在,零售下不去意味着供给满足不了需求。
 
这时候,需求和供给之间的缺口就产生了。这道缺口就是当地的消费水平,同当地消费者能够得到的服务和商品之间的差。这时候,也是创新型公司的红利和风口出现之时。
 
过去二三十年整个中国消费和零售的发展都是如此。地产和商业地产最早在包括北上广深在内的一线城市得到开发。来为北上广深一线城市消费者提供商品和服务的,包括很多国际品牌和中国早期的大型零售公司。
 
然后,住宅和商业地产开发开始下沉到二线和三线城市。但是,很多品牌和零售商没有随之下沉。这时候,就会出现新型的商业模式来满足这种供给和需求之间的差。如果这个阶段,在供应链这个环节也会有相应的变化,让拥有制造能力的公司,愿意来配合这些新商业模式的消费零售公司,这个机会就会更好。
 
举例而言,中国 B2C 电商的繁荣,是在 2008 年之后。包括京东和唯品会在内的公司都崛起于这一时期。这一时期,正好就是中国的商业地产开发开始下沉到二三线城市的时候。这些城市的消费者需求已经出现,但是线下零售比如百货商店并没能很好地去承接和满足这种需求。与此同时,2008 年金融危机,又让国内拥有强大制造能力的工厂,开始被迫转向国内市场。供给需求差的出现,国内供应链的配合,再加上互联网电子商务这种新的模式,成就了唯品会和京东这样的公司。